もう随分と昔のことです。私が血眼になって収益物件を探し回っていた頃の話です。 私は、ある大手不動産会社のトップセールスマンに物件を探してもらっていました。彼女とは以前から複数の取引実績があり、互いに信頼関係が構築されている間柄でしたが、一度かなり怒らせてしまったことがありました。 「増田さん。プロじゃないんだから、そんな価格で買うのは無理ですよ！」と凄まれたのです。 あの頃の私は、かなり擦れていま … 続きを読む→
収益物件の購入を検討する場合、自身が設定する自己資金利回りから買付価格を逆算し、価格を自分から決めていくというアクションを起こします。これが、「私の買いたい価格」です。 一方、優良物件ならば皆が欲しい訳で、特殊な事情がない限り１対１の相対取引になることは難しく、ライバルが付けるだろう「誰かに買われる価格」を予測する必要があり、状況に応じてどの程度までなら「私の買いたい価格」を修正できるのかという判 … 続きを読む→
居住系の収益物件の場合、一般論として地方の築古アパートなどを高利回り物件、都市部の築浅一棟レジデンスなどを低利回り物件として流通する場合が多いようです。またキャッシュフローの観点からは、投資初年度の単年度収支のインカム回収率が高いものを高利回り物件、その逆を低利回り物件と考えています。 このような事情を前提として、その本質的な意味について私なりの見解をお伝えしようと思います。まず、誤解を恐れずに申 … 続きを読む→
レベル４は、私が考える最高難易度の利回り表現です。 オントラックのセミナーでも紹介されるIRR測定を不動産投資に応用した考え方で、投資元本に対する複利成長率を求める方法論になります。単利である不動産投資について、IRRという単利複利変換器を活用することで、全投資期間での複利成長率を抽出し、預金利率と比較可能な利回りに変換します。 ただ、この指標は仲介業者には馴染みのない利回り表現になりますので、フ … 続きを読む→
レベル２からレベル３について説明します。前回の繰り返しになりますが、これらの利回りは、運用時の税支出を考慮しない税引前の利回り表現で、概ね投資初年度の単年度収益のみに着眼する方法であり、将来の売却価格は取得価格に等しいという前提があります。くれぐれも注意してください。 レベル２ 還元利回りとNCF利回り 還元利回り（キャップレート）＝税抜き本体価格を分母とするネット利回り（NOI利回り） ファ … 続きを読む→
収益不動産で使われる利回りには色々な表現方法があります。皆様には既知の内容が多いと思われますが、あまり本で紹介されていない内容も含めて、私なりの見解をまとめてみました。 最初に利回り表現の前提条件を定義した上で、用語の難易度順にレベル１からレベル４に整理します。 レベル１からレベル３で紹介する利回りは、運用時の税支出を考慮しない税引前の利回り表現になります。概ね、投資初年度の単年度収益のみに着眼す … 続きを読む→
今の世の中は、本当に情報が氾濫していると思います。一昔前ならば、専門的な事柄を調査しようと思ったときに、その情報へ行きつくためには、専門家を探すことから始めねばなりませんでした。キーワードとなる糸口を見つけるだけでもひと苦労したものです。 ところが、インターネットという世界が状況を一変させました。今ならば専門性の高い分野であっても、かなりの情報を瞬時に集めることができます。ただ問題なのは、得られる … 続きを読む→
この言い方には語弊がありました。仲間に入れてもらうという表現の方がしっくりと来ます。不動産投資を地に足がついた生業にするためには、各分野の良きパートナーとの出会いが必須です。こうした気心の知れたプロ達と仕事をさせてもらうことは、私の至福の喜びです。その人達は、内装業者・塗装業者・防水業者・清掃業者・道具屋・売買仲介担当者・賃貸仲介業者・賃貸管理担当者・リーシング担当者・設計士・会計士・弁護士など各 … 続きを読む→
なんでも一人でやろうとする人がいます。私も多分にこの傾向は強いですが、自分の仕事は不動産投資家としての計数管理と意思決定であるべきと心得、割り切るようにしています。 私は職人でもなければ、リーシング（賃貸客付け）の専門家でもありません。私は運営経費の金を圧縮するという理由のみで、自前でクロスを貼ったり、清掃業務をしようとは思いません。プロである彼らの技量には到底かなわないことを知っているからです。 … 続きを読む→
10円玉は茶色、50円玉は銀色の穴の開いたやつ、100円玉は中型の銀色で、銀色の大きいのが500円玉ですよね。コンビニで買い物をしているときに、小銭入れからお金をこぼしてしまいました。小銭を床にまき散らしました。 私はため息をつきながら、お金を拾い集めます。店員さんも一緒に拾ってくれました。レジ裏の隅っこにも転がりましたが、お金には色と形があるので、直ちに行動したおかげで拾い集めることができました … 続きを読む→
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