居住系の収益物件の場合、一般論として地方の築古アパートなどを高利回り物件、都市部の築浅一棟レジデンスなどを低利回り物件として流通する場合が多いようです。またキャッシュフローの観点からは、投資初年度の単年度収支のインカム回収率が高いものを高利回り物件、その逆を低利回り物件と考えています。 このような事情を前提として、その本質的な意味について私なりの見解をお伝えしようと思います。まず、誤解を恐れずに申 … 続きを読む→
私のゴールデンウイークは、読書三昧でした。今回ご紹介したい本は、400ページほどある「LIFE SHIFT 100年時代の人生戦略」です。私が最初から最後まで読む本はそれほど多くはありません。ところがこの大作は一気に読んでしまいました。それくらい私にとっては刺激的だったのです。 国連の推計によれば、2050年までに日本の100歳以上人口は100万人を突破する見込みです。2007年に日本で生まれた子 … 続きを読む→
2017年4月24日付日経新聞によれば、三菱重工業は仏原子力大手、アレバの原子炉子会社に約400億円を出資することを仏電力公社（EDF）と大筋で合意したそうです。 三菱重工のアレバグループへの出資額はこれまでの出資分と合わせると総額700億円超。原発事業は採算の悪化から撤退を決断する大手も出ていますが、三菱重工はアレバへの追加支援で事業継続の意思を示した形です。 ちなみに、アレバは2016年まで6 … 続きを読む→
レベル４は、私が考える最高難易度の利回り表現です。 オントラックのセミナーでも紹介されるIRR測定を不動産投資に応用した考え方で、投資元本に対する複利成長率を求める方法論になります。単利である不動産投資について、IRRという単利複利変換器を活用することで、全投資期間での複利成長率を抽出し、預金利率と比較可能な利回りに変換します。 ただ、この指標は仲介業者には馴染みのない利回り表現になりますので、フ … 続きを読む→
2017年4月20日付の朝日新聞デジタルによれば、日本電産の創業者、永守重信会長（72）が数十億円単位の私財を大学に次々と投じ、資金難にあえぐ大学を支援しているそうです。 「税金はどう使われるか分からんが、寄付なら使い道がはっきりする。全部使ってあの世に行くということや。教育が一番良い」 企業にも三大戦略コストというのがあります。この分野のコスト削減は企業の命とりになります。 1．研究（事業）開発 … 続きを読む→
ある大手商社の事業投資担当から相談がありました。以前に投資した事業の売却を検討しているとのことです。上司の主張は以下の通りです。 「2017年の今に事業売却すれば、900百万円の値がつく。仲介手数料や税金などを加味しても800百円のキャッシュが入ってくる。この場合のIRRは14.20％（セルE15）となる。一方で、このまま事業継続する場合のIRRは13.85%（セルE19）である。事業売却した方が … 続きを読む→
レベル２からレベル３について説明します。前回の繰り返しになりますが、これらの利回りは、運用時の税支出を考慮しない税引前の利回り表現で、概ね投資初年度の単年度収益のみに着眼する方法であり、将来の売却価格は取得価格に等しいという前提があります。くれぐれも注意してください。 レベル２ 還元利回りとNCF利回り 還元利回り（キャップレート）＝税抜き本体価格を分母とするネット利回り（NOI利回り） ファ … 続きを読む→
事業性評価実践講座を読了しました。「銀行員のためのMQ会計×TOC」と銘打ってはいるものの、この本は決して銀行員のためのものではありません。実践を重んじる意識の高いビジネスパーソンのための本です。 確かに自分が銀行員の時にこんな本で出会っていれば、よりお客様に価値を提供できたと思いますが、如何せん、いけてない銀行員だった私にはアンテナが立っておらず、当時この本があったとしても、見つけることは出来な … 続きを読む→
2017年4月1日付の日経新聞に花王の沢田社長のインタビュー記事が記載されていました。 花王の昨年12月に発表された中期経営計画「K20」（2017-2020年）では、花王はアグレッシブな目標を掲げています。2016年12月期の花王の営業利益率は12.7%です。これを2020年までに15％にするというのです。 ちなみに、カルビーの松本社長は、米国では営業利益率が二桁いかないと社長失格ということを述 … 続きを読む→
収益不動産で使われる利回りには色々な表現方法があります。皆様には既知の内容が多いと思われますが、あまり本で紹介されていない内容も含めて、私なりの見解をまとめてみました。 最初に利回り表現の前提条件を定義した上で、用語の難易度順にレベル１からレベル４に整理します。 レベル１からレベル３で紹介する利回りは、運用時の税支出を考慮しない税引前の利回り表現になります。概ね、投資初年度の単年度収益のみに着眼す … 続きを読む→
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